伦敦作为英国首都，也是整个英联邦国家名义元首英国女王的居住地，这里拥有世界上最昂贵的私人住宅-白金汉宫。同时伦敦还是欧洲甚至全世界最热门的房地产市场。英国脱欧是最近几十年里伦敦房地产市场经历过的最大挑战。但在这个世纪挑战面前，这个古老的市场充分表现出自身积累数百年打造的韧性。透明、稳定、系统、完善的房地产投资市场是伦敦最大的吸引力。但与此同时，作为世界上房价最昂贵的城市之一，伦敦也因为最近的脱欧影响被认为存在房价估值过高、存在泡沫的问题。
2019 年，英国脱欧的最终细节将会浮出水面。市场在经历了两年左右的准备之后，会以何种方式面对新的挑战成为房地产行业讨论的热门话题。但世界上最古老又最活跃的市场之一面临如此重大的波动，这件事本身也吸引了很多对自己眼光有信心的投资者。伦敦绝对是高端房产投资者才能驾驭的市场，这一点是毋庸置疑的，所以能够驾驭伦敦房地产，也是对一个房地产投资者最大的肯定。
宜居评级：★★★☆
美世生活质量调查排名：第41名
气候：凉爽、潮湿
当地1 月平均气温5 摄氏度，7 月平均气温19 摄氏度。年降雨量约为621 毫米。尽管降雨量不多，但来自北海的潮湿空气仍然使当地整体偏向潮湿。
空气质量：尚可
伦敦最著名的别称就是"雾都"。这个称呼顾名思义当然就是说伦敦当地雾气较大。实际上，学者们对于伦敦的雾，有两种解释：雾气聚集的一种原因是伦敦距离英吉利海峡很近，北海寒冷的雾气经常顺泰晤士河而上进入伦敦城；另外一个原因是英国作为工业革命的核心地区，拥有世界上最古老的燃烧煤矿历史。煤矿的大量燃烧导致了雾霾天气多发。英国政府近几十年一直在整顿当地空气污染问题。目前的伦敦，已经基本上只有雾，而没有霾了。不过伦敦的空气质量与北美或者澳洲城市比起来，还是会稍微差一些。
交通：拥堵
伦敦居民平均通勤距离15公里，平均通勤时间48 分钟，11%的居民选择私家车通勤，48%的居民选择公共交通，21%的居民步行上下班。伦敦公共交通系统发达，拥有世界上最密集的城市地铁网络之一。在伦敦市郊居住的人基本上是不会考虑开车上下班的，城区内很多道路都有上百年历史，既不宽阔，又错综复杂，从地图上就能看到，当地道路很少有横平竖直的状况。不过整体来说，公交的存在弥补了道路的缺陷，对于居住来说，伦敦交通状况尚算便利。
治安：尚可
伦敦当地的治安整体还算不错，东区是伦敦犯罪率最高的地带。这里也聚集了大量来自欧洲以及中东的移民。相比美国东部和欧洲南部来说，伦敦的治安水平要好一些。当地治安也比英国另两个大城市曼彻斯特和伯明翰好。
华裔社群：发达
作为欧洲最主要（基本也是唯一）的英语系大都市，伦敦的华人社区发展非常完善。超市、餐厅应有尽有。不过在欧美各国中，英国的移民政策是相对严格的。尤其是在历任移民部长、素来以限制留学生政策著称的特蕾莎·梅成为首相之后，移民政策理论上说可能不会给海外投资者很多机会。
教育：优秀
伦敦当地是世界著名的教育和文化中心。从小学到大学的教育水平即使在全世界范围也首屈一指。大英博物馆等众多文化机构更是让人流连忘返。主要的世界知名大学包括伦敦政治经济学院、伦敦国王学院、伦敦大学、帝国理工大学等。当地的中小学高水平也是世界级的，很多私校在全世界都有相当程度的名气。
成本评级：★
房价水平：高
伦敦的物价水平是欧美各国中相对较高的，如果不在当地工作的话，除了房产投资之外，日常花销也要比其他国家开支更大一些。当地人口众多，寸土寸金，所以伦敦大部分的房产主要以公寓或是联排别墅的形式存在。伦敦城历史悠久，很多老式建筑保养完好，配合历史情调和地理位置甚至比新房价格还高。当地市区公寓占多数，市区公寓平均价格高达每平方米17 000 美元。伦敦市区土地价值连城，市区内独立有院子的古老豪宅动辄上千万英镑。而且这类房屋有价无市，不是轻易可以购得的。伦敦市面上主要的房屋类型基本是公寓或者联排类型房屋。
交易成本：较低
当地买房除了房款之外，律师费就可能达到上千英镑，而验房又要上千英镑。伦敦的房产转让费在1% ～ 2%之间。同时第二栋房和出租的房屋需要缴纳土地印花税。在伦敦购买房地产，交房时需要缴纳房价大约2% ～ 3%的额外费用。
持有成本：较低
伦敦没有地税，但有所谓的市政税，这项税务按照居民居住区域的不同从几千到上万英镑不等。持有伦敦房产，每年的市政税加上维护、水电等额外开销为房价的1%左右。
贷款成本：较高
伦敦当地20年贷款固定利率为3.25%左右。自住投资者首付只需20%，投资性投资者首付款最低可以达到25%。贷款的利率也按照自住和投资有所差异，投资用房屋的贷款利率要相对高出1% ～ 2%。个人贷款额度基本是年薪的五倍左右。投资者需要提供相关的收入证明才能贷到上述额度。还款年限通常为20 ～ 25 年。
短线评级：★☆
2018价格年率增长：-0.3%
包括伦敦以及附近卫星城在内的大伦敦地区房价出现些微的下滑。不过整体价格水平基本上没有任何明显波动。市场在英国宣布脱欧至今仍然在等待一些更加实际、更直接的影响因素出现。英国脱欧目前似乎演变成一部怎么也不结局的连续剧，不断出现新的插曲和番外篇。而伦敦的房价也将会随着连续剧的拖沓而继续保持现在的局面。
2019增长预期：-5% ～ 5%
经济学家和分析人士目前不管是对于英国整体经济还是伦敦的房价都持非常谨慎的态度。但随着英国其他地区的房价上涨，伦敦与其他地区的房价差距已经开始缩小。而在海外方面，英镑兑其他货币也仍然保持在低位。所以尽管伦敦的房价上涨缺乏动力，但仍然有不少来自海外和英国其他地区的投资者趁机进场。2019 年3月，英国将正式脱离欧盟，届时市场将会看到一直期待的最终答案。
短期影响因素：暗潮汹涌
伦敦作为目前世界上最古老、最完善的房地产市场之一，应对冲击的能力至少比大部分新兴市场强得多。但英国脱欧毕竟不是常见的情况。目前市场在公投之后漫长的波动期能够保持稳定，就说明投资者们已经预演了各种脱欧结局的可能性。但即使如此，如果2019 年3月出现一些让市场不安的信号，价格波动仍然是一种必然现象。不过在有准备的情况下，波动的幅度理论上不会太大。最坏的可能性下价格下跌的程度也不太可能超过2008年金融危机时期的水平。
出租投资：回报率较低
伦敦租房市场非常活跃，但由于房价太高，回报率较为不理想。伦敦市中心地区售租比达到36.18。大部分老房的维护费用不菲，而且政府在2015 年新加入的出租房屋印花税对于房东来说影响也不少。整体来说，在伦敦买房出租收益尚可。伦敦市中心理想地段房价基本都比较离谱，在较好的地段买房出租盈利的可能性不高，这里的大部分房主除了海外高净值投资者之外，多为伦敦几十年的老居民。新进场的纯投资者更多看中的是房屋本身价值的上涨以及伦敦稳定的市场。
稳定评级：★★★★
政治局势：稳定
市场发展：规范化，历史悠久
自然灾害：少
城市规模：极大
支撑因素一：世界顶级都会区的吸引力
伦敦与纽约类似，即使在世界级大都会中，也可以算是保持最前列的超级城市。这样的市场，名字本身就是一个非常吸引人的品牌。伦敦仍然是英语世界最吸引人的欧洲房产投资标的。这种城市的吸引力主要体现在国际高净值投资者角度，所以伦敦的房产高端市场受到的支撑更多。
支撑因素二：经济规模
英国尽管目前在GDP上仅仅排到世界第五，但伦敦仍然是欧洲的金融中心。当地在英国本身的地位、在欧洲的经济地位都将继续在支持就业、经济发展等与房产息息相关的领域表现。伦敦目前仍然拥有欧洲排名第一的人均GDP水平。当地居民本身的购房实力在未来支撑房产绰绰有余。
支撑因素三：稳定、成熟的市场环境
伦敦城市历史已经有两千年，比英国本身的历史还要久远。而近代英国几百年的发展中，现有的伦敦房地产市场才在历史沉淀下逐渐形成。千百年的历史让伦敦的房地产行业积累了厚重的经验。这使得伦敦房地产市场完善、透明、稳定。长远角度讲，如此完善的房地产市场中，投资获得的保障要大大高于那些仍然在发展的市场。这也是伦敦在全世界房地产市场中一直占据最重要地位的主要原因之一。
支撑因素&不确定因素：英国脱欧
英国与欧盟在2019年都逃不过最终接受脱欧考验的命运。虽然脱欧公投已经过去了两年，但覆水难收，现在整个欧洲只能接受这个已经发生的既定事实。我们并不认为简单脱离欧盟就能给英国难以挽回的沉重打击，市场更多的是接受一个新的政治经济格局而已。作为欧洲的重要组成部分，英国不管在不在欧盟内部，都会与欧洲大陆保持紧密的联系，但毕竟适应过程会有阵痛期。未来一段时间内，英国和欧盟的命运都将会受到2019年双方的最终分手协定的影响。
2019年7月7日（周日），FX168全球投资·财富沙龙第20期，FX168全球投资资深服务团队为您讲述一个完整的英国投资与生活规划。机会难得，不容错过。活动时间：2019年 7月7日 14:00~16:00（13:30开始签到入场）；活动地点：徐汇区 肇嘉浜路333号 亚太企业大楼 708（地铁9、12号线，嘉善路站，5号口出即到）
扫码报名
